서울 전세금 오름폭 큰 지역, 중저가부터 반등 시작됐다

서울 전세금이 다시 오르고 있습니다. 특히 중저가 지역을 중심으로 빠르게 반등하는 양상이 뚜렷해졌습니다.
이번 상승세는 일시적인 계절 요인만으로는 설명되지 않습니다. 실수요의 회귀, 매매가와의 가격 차이, 금리 고점 논란 속에 형성된 전세 수요가 복합적으로 영향을 주고 있습니다.

 

✔ 중저가 지역 중심으로 시작된 반등

KB부동산 시계열 자료에 따르면, 2025년 상반기 서울 전체 전세가격지수는 전년 대비 1.7% 상승했습니다.

순위	자치구	상승률(%)	평균 전세금(3.3㎡당)
1	도봉구	4.2%	630만 원
2	강북구	3.9%	645만 원
3	중랑구	3.6%	610만 원
4	노원구	3.2%	615만 원
5	금천구	2.9%	640만 원

 

그중에서도 도봉·강북·중랑·노원·금천구 등 이른바 서울 ‘외곽 5구’에서 오름폭이 상대적으로 컸습니다.

예를 들어, 도봉구의 3.3㎡당 평균 전세금은 전년 동기 대비 약 4.2% 상승했으며, 강북구 역시 3.9% 상승폭을 보였습니다.
반면, 강남구·서초구 등 고가 지역은 소폭 상승 또는 보합 수준에 머무른 모습입니다.

이러한 흐름은 금리 영향으로 매매수요가 위축된 가운데, 전세로 돌아선 수요층이 중저가 지역에 몰리고 있기 때문으로 풀이됩니다.

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✔ 전세 공급은 줄고, 수요는 서서히 회복 중

한편 전세 공급 측면에서도 변화가 감지됩니다.
지난 1~6월 동안 서울 전체 전세 신규 물량은 전년 대비 약 12% 감소한 것으로 나타났습니다.
이는 입주 물량 자체가 줄어든 데다, 집주인들의 월세 선호도 증가로 전세 물건이 희소해지고 있기 때문입니다.

그러나 수요는 점진적으로 회복되고 있습니다.
특히 청년·신혼부부 등 실거주 중심 세입자들이 다시 전세 시장으로 복귀하면서, 전세 계약 체결 건수도 증가세로 돌아섰습니다.

 

 

✔ 매매보다 저렴한 진입장벽, 전세의 상대적 매력 부각

매매가 대비 전세금 비율(RTI)이 여전히 낮은 수준에 머물면서, 실수요 입장에선 전세가 매력적인 선택지로 재부각되고 있습니다.
특히 중저가 단지의 경우 전세금이 바닥을 찍었다는 인식이 확산되며 계약이 빠르게 체결되는 분위기입니다.

예를 들어, 노원구 상계동 일대 전용 59㎡ 아파트는 최근 한 달 새 전세금이 1,000만 원 이상 상승하며 전세 계약이 연달아 체결됐습니다.
과거 대비 여전히 저렴한 수준이라는 평가가 많지만, 이제는 기다리면 더 떨어질 거라는 기대가 사라지고 있다는 점이 시장 심리를 바꾸고 있습니다.

 

 

✔ 반등의 중심은 여전히 ‘실거주 수요’

이번 상승은 투자 수요보다는 실거주 수요가 이끌고 있다는 점에서, 이전 급등기와는 다른 구조의 회복세로 볼 수 있습니다.
2020~2021년처럼 투기적 기대심리가 전세금을 밀어 올리는 흐름은 아니며, 실수요자의 주거 안정성 회복에 따른 자연스러운 반등입니다.

또한, DSR 규제와 금리 고점 인식이 혼재된 상황에서 매매 전환이 쉽지 않은 이들이 전세에 머무는 전략을 택하면서,
전세 시장이 다시 수요 중심으로 안정적인 회복 궤도에 진입했다는 평가도 나옵니다.

 

 

✔ 하반기 전망 : 외곽에서 도심으로 파급될까

전문가들은 현재의 전세금 반등이 도심권으로 확산되기까지는 시간이 다소 필요할 것으로 보고 있습니다.
도심 주요 지역은 공급 여건이 여전히 탄탄하며, 매매 수요와 경합이 크기 때문에, 전세 수요가 빠르게 몰리긴 어려운 구조입니다.

하지만 중저가 단지의 전세금 상승이 누적될 경우, 상대적으로 저렴했던 도심 중소형 단지로 수요가 이동할 가능성은 있습니다.
즉, 현재의 흐름이 외곽에서 도심으로 서서히 파급될 수 있다는 점에서, 전세 수요 흐름의 ‘방향성’ 자체는 실수요자들에게 참고할 만한 지표가 될 수 있습니다.

중저가 중심의 반등이 장기 추세로 이어질지, 아니면 제한적 회복에 머물지는 하반기 입주 물량과 정책 변화에 따라 달라질 것입니다.
다만 하나 분명한 건, ‘더 떨어질 때까지 기다리자’는 전략은 이미 시장에서 유효하지 않게 되었단 점입니다.

 

 

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